據國際物業顧問戴德梁行研究統計，2007年，北京計劃開業的商鋪面積累計達410萬平方米，成為有史以來最為集中的商鋪開業高峰期。相當于近100個中友百貨、70個北京新世界商場、40個ＳＯＧＯ。相對于巨大的供應量，商鋪的成交量并不算高。業內人士認為，商鋪市場面臨供應過量。

　　華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理公衍奎在接受記者采訪時分析 
指出，現如今，商鋪不僅再度出現供應高峰，個案項目也不斷求大，一個住宅小區的配套商業，其體量動輒數萬平方米，甚至十萬平方米。由于產品開發、運營得不夠專業，不能有效滿足商家需求導致項目失敗的例子屢見不鮮，使得商業的空置率居高不下。商鋪投資者的信心受到影響，不少投資者購買商鋪時更加謹慎。

　　“炒鋪更是一種非常短視的行為。”北京萬商俱樂部主任楊哲軒批評為了拔高物業的售價炒作商鋪的做法。這是由開發商“一賣了之”的單贏思維決定的，必然會提前透支商鋪養商階段的利潤空間。

　　目前不少開發商已經認識到，住宅基本為賣方市場，面對的是最終消費個體，賣完就等于成功；而商業地產為買方市場，面對的是專業的投資機構或經營實體，其專業程度和廣度要廣泛、復雜得多，對開發商的要求極高。如何合理配置業態，科學規劃、經營，實現合作多贏，是時下很多商業項目急待解決的問題。

    明天地產業務發展中心副總監賈玉鵬提出了“開發商必須走出去”的理念，就是在商業規劃、經營方面向商家、專家取經，學習其商鋪所定位行業的經營規律，了解其商業門道；并且以對投資者、商家和消費者負責的態度，做好產品設計，同時更要做好業態定位、業態規劃。

　　他說，最近他們與北京藍黛文化有限公司簽署戰略聯盟協議，就是為了虛心向成功經營文化娛樂的著名商家求教，更好地規劃其1萬多平方米的休閑娛樂商業，獲得專業人士的建設性指導意見和被推薦給品牌商家。

　　他認為服務型商業比餐飲、購物等消費型商業更復雜，同時由于這一塊規模大需要花費更多的功夫，所以與藍黛達成戰略聯盟能讓其在業態規劃、招商包括后期管理上有經驗可循。“如我們做出了酒吧、ＫＴＶ、慢搖吧，輔以餐飲等小商業的詳細規劃，先定了三分天下。”他表示，商業地產由地產圈向商業圈靠攏將成為必然趨勢。

　　“如何平衡開發商、經營者、投資人三方的利益，實現多贏，是一個商業地產項目能否成功的關鍵。這是目前開發商面臨的新課題。”北京商業步行街委員會秘書長董利向記者表示，商鋪的目標客群一般歸納為兩大類：一是投資客�熤毁I不經營；二是經營商家�熤蛔獠毁I；這兩類客群占到商鋪銷售的90％以上�熧I鋪然后自己做經營的單子很少�熥疃嗖坏�10％。但他們關心的焦點問題都是一樣的——就是商鋪業態定位好不好�熡袥]有人來消費�熞痪湓挗煻际菫榱速嶅X。因此，如何確保投資人、經營者的利益是一個商鋪項目成功的關鍵。

　　華高萊斯地產顧問副總經理公衍奎認為，2007年商鋪市場需求的一個鮮明特征，即自主經營性購買比例呈明顯上升趨勢。因為在很多商戶看來，與其每月交付昂貴的租金，還不如每月向銀行還月供。但同時購買比例回落，因為市場風險的加劇正在讓不少投資者止步。

　　他以2006年商鋪的售價為例指出，現在的高售價為后期經營帶來了巨大風險。據他分析，2006年商鋪的售價約為16000元／平方米。按照“售價租金比”的一般測算方式，16000÷100÷30天＝5元。也就是說，每平方米售價16000元的商鋪，未來能支撐的租金為5元／平方米·日。而這一租金水平，只有普通檔次的餐飲業才能承受，而檔次相對再低一點的餐飲，只能承受3元／平方米·日的租金。然而，畢竟不可能所有商鋪都做餐飲。所以，很多一層商鋪的售價，已遠遠透支了未來幾年的收益。

　　近日，“返租金銷售，零租金進駐”的商業廣告刊登在各大主流媒體上，這種“買鋪即返三年租金”的營銷模式，主要是指投資者所購商鋪的前3年租金在客戶簽約的同時，開發商一次性支付給投資人，投資人實際購買商鋪的總價款等于該商鋪合同簽約總價減去3年該商鋪應得租金的差額。

　　“這是2007年春天北京商業地產值得關注的一個亮點。”專家認為，它反映了開發商在招商競爭白熱化的形勢下經營理念的轉變，即從追求單贏轉向追求多贏。如此次國美第一商街實行品牌商家“零租金”進駐的策略，其實就是為了實現多方共贏，目的是保證整個國美商街長期繁榮發展。

　　董利向記者表示，現在商業地產的開發運營急需走出了一條新路。國美商街開發商的做法是一種有益的探索，代表了商業地產開發運營的一種方向。據了解，近日，瑞祥百貨集團、北京茶葉總公司以及新島咖啡、狄歐咖啡、Ｓ媚力美容機構等品牌商家簽約進駐了國美“零租金”商鋪。

　　據開發商介紹，國美第一商街倡導的是“炒商”不“炒鋪”，具體做法是�熞环矫孀龊蒙探值恼�體規劃�熍c多家專業商業代理機構建立戰略合作關系�熯x定商業品牌�熢黾訌V告投入�煄椭�商家搞活動進行商業炒作�熍嘤�商氣；另一方面�熢谏虡I氛圍起來之后�熤贫ㄉ啼伜侠淼匿N售價格�熃o投資客預留較大的物業增值空間�熗瑫r通過“零租金進駐，返租金銷售”的營銷模式，統一規劃管理，為投資人代養三年商鋪�熞宰饨鹧a貼的方式�煄椭�投資人低租金盡快出租商鋪�煷_保投資人的收益。

　　公衍奎在向記者分析總結時指出，“一鋪養三代”的時代已經過去。今年北京商業地產扎堆井噴，達400多萬平方米，給開發商帶來不小的壓力，尋找領先市場的營銷策略勢在必行。

　　專家認為，北京商業地產已經開始所謂的“零租金”競爭，進入了策劃多方共贏的時代。