【中國鞋網(wǎng)-電商頻道】繼阿里283億元投資蘇寧之后，坊間傳聞萬達(dá)將與蘇寧聯(lián)姻。昨天(9月6日)，此消息得以印證，蘇寧與萬達(dá)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，蘇寧云店將進(jìn)駐現(xiàn)有的萬達(dá)廣場(chǎng)，而萬達(dá)方面也將為蘇寧提供物業(yè)資源的開發(fā)定制。

　　消息一出，相應(yīng)“中國最大的商業(yè)地產(chǎn)商和中國最大的零售商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”、“開啟‘互聯(lián)網(wǎng)+零售+地產(chǎn)’的產(chǎn)業(yè)鏈”等論調(diào)占領(lǐng)了多數(shù)媒體的版面。事實(shí)真的如此氣勢(shì)如虹?其實(shí)不然。

　　首先，值得我們注意的是，此次蘇寧與萬達(dá)的合作并未涉及資本層面，業(yè)務(wù)合作沒有把股東利益“血濃越水”般的捆綁，說白了只是生意伙伴。其次，此次合作本質(zhì)上蘇寧成為萬達(dá)的大租戶，王健林成了張近東的“包租公”。

　　萬達(dá)“以售養(yǎng)租”，“大租戶”蘇寧來得太及時(shí)

　　從新聞稿和各方媒體報(bào)道來看，實(shí)際上大家對(duì)蘇寧與萬達(dá)的此次合作已經(jīng)過度包裝，天花亂墜的理由也掩蓋不了二者達(dá)成合作背后的商業(yè)驅(qū)動(dòng)力。

　　站在萬達(dá)的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達(dá)商業(yè)模式的人，基本都會(huì)提到萬達(dá)必不可少的兩個(gè)成功要素：訂單地產(chǎn)、以售養(yǎng)租。

　　在多數(shù)城市商業(yè)中心地段，萬達(dá)廣場(chǎng)集合百貨商場(chǎng)、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務(wù)”業(yè)態(tài)，塑造線下立體消費(fèi)場(chǎng)景。其中，萬達(dá)的“訂單地產(chǎn)”模式——與品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，萬達(dá)廣場(chǎng)開到哪個(gè)城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達(dá)廣場(chǎng)在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上也會(huì)參考品牌商家的需求。

　　“以售養(yǎng)租”主要是萬達(dá)緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，支持商業(yè)地產(chǎn)的持有與出售業(yè)務(wù)。

　　蘇寧的入駐，其實(shí)相當(dāng)于萬達(dá)簽下了一個(gè)大的品牌商家(萬達(dá)2000個(gè)戰(zhàn)略品牌商家之一)，而合作協(xié)議中提到的“萬達(dá)可根據(jù)蘇寧需求定制規(guī)劃設(shè)計(jì)”，事實(shí)上是萬達(dá)“訂單地產(chǎn)”的一個(gè)必要條件。

　　萬達(dá)如此高調(diào)拿蘇寧這一大單，是不是很缺租?虎嗅查閱了萬達(dá)商業(yè)2015年中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，盡管2015年上年為98.1%，略有下滑，但并不能說明萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)這塊很缺租。

　　不缺租，但線下購物中心受到電商沖擊，傳統(tǒng)百貨零售虧損加劇，殃及萬達(dá)。有報(bào)道稱，王健林將要關(guān)閉全國45家萬達(dá)百貨店，“2015年1月6日，萬達(dá)將關(guān)閉10家嚴(yán)重虧損百貨，并壓縮25家經(jīng)營不善的百貨樓層，此次萬達(dá)百貨擬關(guān)閉門店數(shù)占其總數(shù)的10%。”

　　“大租戶”蘇寧的入駐對(duì)萬達(dá)而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬達(dá)店面，租用面積和經(jīng)驗(yàn)體量上都是大客戶，頂?shù)蒙隙鄠�(gè)小客戶，節(jié)省了管理成本。

　　蘇寧店面結(jié)構(gòu)調(diào)整，在萬達(dá)廣場(chǎng)復(fù)制順豐嘿客的節(jié)奏

　　同樣，蘇寧線下店面也受互聯(lián)網(wǎng)沖擊，而進(jìn)行了調(diào)整。2014年底時(shí)，蘇寧總計(jì)有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家(其中連鎖店面1584家)，蘇寧2014年之前的財(cái)報(bào)，門店數(shù)都是在1700家以上。

　　虎嗅曾指出，蘇寧門店穩(wěn)步減少，主要是因?yàn)橐欢�線城市租金增長帶來經(jīng)營壓力而關(guān)店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰“渠道下沉”。

　　根據(jù)萬達(dá)商業(yè)2015年中期報(bào)告顯示，萬達(dá)當(dāng)前可租總面積為12.1萬平方米，按城市等級(jí)分布(與萬達(dá)總建筑面積分布基本一致)：一級(jí)城市10.5%;二級(jí)城市39.8%;三級(jí)城市49.7%。

　　因此，蘇寧的“渠道下沉”與萬達(dá)的待租分布有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個(gè)歷史“遺留問題”——如何進(jìn)行效率提升?

　　蘇寧要對(duì)一二線城市店面進(jìn)行效率提升，擴(kuò)張不是他們的主旋律，也不符合效益—成本控制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬達(dá)廣場(chǎng)，所以在一二線城市，蘇寧店或會(huì)出現(xiàn)“此亡彼生”的現(xiàn)象。

　　不過，關(guān)注店面數(shù)量之外，我們更應(yīng)該注意到蘇寧店面結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　僅看近半年蘇寧在內(nèi)地店面的情況，旗艦店、中心店、社區(qū)店等“常規(guī)小店”在迅速縮減。而紅孩子店、超市店等非3C、家電類店面在逐漸增加。其實(shí)背后折射出蘇寧店面向全品類擴(kuò)張的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　而全品類的綜合店，蘇寧稱之為“云店”，其2015年中期財(cái)報(bào)中提到也是其O2O戰(zhàn)略的重要部分。據(jù)報(bào)道，今年4月28日，首家蘇寧易購云店在上海開張。蘇寧云店設(shè)有母嬰生活館、超市實(shí)體店以及互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)體驗(yàn)區(qū)。側(cè)重玩樂體驗(yàn)，家電區(qū)布置的客廳、廚房等生活實(shí)景，母嬰超市的兒童樂園，體驗(yàn)區(qū)(類似“京東智能奶茶館”)里供顧客嘗新的智能家電、智能穿戴、游戲競(jìng)技等。

　　看上去很時(shí)尚前衛(wèi)，但其功能屬性與順豐嘿客極其相似，算得上是萬達(dá)廣場(chǎng)上升級(jí)版的“順豐嘿客”。但要知道蘇寧云店，是其線下店面配合線上全品類開展的重要一環(huán)，如果不能帶來轉(zhuǎn)化，高成本的體驗(yàn)店是不可持續(xù)的，別忘了嘿客一年交了“10億學(xué)費(fèi)”。

　　“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、協(xié)同互補(bǔ)”這個(gè)口號(hào)，萬達(dá)與國美已經(jīng)喊過

　　在萬達(dá)集團(tuán)微信公眾號(hào)中提到，蘇寧與萬達(dá)的此次合作，是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、協(xié)同互補(bǔ)”：

　　預(yù)計(jì)2015年全國開業(yè)135座萬達(dá)廣場(chǎng)，客流量達(dá)到20億人次，將為蘇寧易購云店提供豐富的物業(yè)資源和龐大的客流量。

　　對(duì)萬達(dá)商業(yè)來說，蘇寧易購云店等品牌的進(jìn)駐，增加了萬達(dá)廣場(chǎng)的商品品類，豐富了萬達(dá)廣場(chǎng)的體驗(yàn)性消費(fèi)，有助于萬達(dá)廣場(chǎng)持續(xù)提升客流。

　　然而同樣的口號(hào)，早在10年前就有。2005年6月，當(dāng)時(shí)國美電器董事長黃光裕還未入獄前，與王健林?jǐn)y手簽署排他協(xié)議，達(dá)成戰(zhàn)略合作，“今后萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的購物中心，國美電器均保證以主力店形式全面進(jìn)入。”

　　而就在黃光裕深陷囫圇之際，此前的萬達(dá)、國美的“排他”協(xié)議也如同過往云煙。

　　差不多在去年的這個(gè)時(shí)候，萬達(dá)、騰訊、百度聯(lián)手成立注冊(cè)資金50億元的萬達(dá)電商公司，其中萬達(dá)集團(tuán)持有70%股權(quán)，百度、騰訊各持15%股權(quán)，并豪言計(jì)劃5年投資200億，打造全球最大O2O電商公司。但直到今年7月底，“騰百萬”才憋出第一個(gè)產(chǎn)品“飛凡網(wǎng)”，然并卵。

　　如要將蘇寧與萬達(dá)的此次合作上升到電商、O2O層面解讀，那真的是期望太高。而所謂的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”也只是雙方互相借勢(shì)，“秀肌肉”罷了。(中國鞋網(wǎng)-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心。)