成交數據顯示,上周(2月9日-2月15日)上海商品住宅成交量18.6萬平方米,環比增加8.3萬平方米,增幅達到79.98%。易居克而瑞最新發布的《中國房地產2008年年鑒》預計,2009年9月,全國大部分城市將逐步走出低迷,市場漸漸回暖。

　　一線城市降幅有限

　　上海易居研究院報告顯示,上周上海全市商品房新增供應量31.8萬平方米,環比增加27.82萬平方米,增幅高達698.99%;商品住宅上周新增供應量 17.95萬平方米。成交量方面,商品房成交量34.3萬平方米,環比增加15.7萬平方米,增幅達到84.2%,其中商品住宅成交量18.6萬平方米,增幅也近八成。

 　　據本報記者了解,成交量增長,并非開發商大幅降價所致。相反,不管是萬科(000002.SZ)年后率先提前展開的促銷活動,還是隨后眾多開發商集體參與的元宵節促銷,其讓利規模和折扣幅度都非常有限,并未出現大規模降價的情況。

　　上周,上海市商品房成交均價為9282元/平方米,環比下跌了159元/平方米,跌幅1.68%。其中,商品住宅成交均價12052元/平方米,環比僅下跌了47元/平方米,跌幅0.39%。

　　“不僅在上海,在全國大部分的市場,春節后開發商的促銷力度都不是很大,絕大多數公司還在觀望及醞釀。”滬上開發商資深人士柴一峰坦言,但由于反彈效應及各地救市政策逐漸產生效果,主力開發商的銷售業績表現尚可。

　　步入2009年后的頭兩個月,折扣促銷成為全國各個城市樓市的主基調,但值得注意的是,一、二、三線城市的折扣力度呈現較大差異,一線城市折扣力度最小。

　　通過對近期全國范圍內進行折扣營銷的房地產項目調查統計,陳嘯天發現,房價折扣全國范圍內持續進行,但折扣力度未見加大,95－99折小幅降價占上風。

　　根據克而瑞系統數據顯示,房價折扣在一線城市的份額為25.81％,而在二線城市為21.11％,三線城市則為25％。同時,特價房/一口價等營銷形式份額也相對較高,具體為一線城市14.19％,二線城市25.56％,三線城市20.45％。可見,1月份,二、三線城市對特價房的推出較為熱衷。

　　“一線城市95－99折的集中度達到了82.35％,為最高,也反映了一線城市市場的價格目前基本穩定,開發商沒有明顯進一步調價的跡象。”陳嘯天告訴記者,從整體上看,95－99折仍然是市場的絕對主流,同時也說明一月打折降價的樓盤在春節迎新的主題下只有聲勢浩大,實質上并無突破以往的價格底線。

　　上海市場大鱷重排座次

　　易居克而瑞最新發布的《中國房地產2008年年鑒》在預測今年9月市場有望回暖的同時還披露,在對全國及35個典型城市2009年供求走勢和消化周期進行預測后,據預計供求比與消化周期兩項指標的交叉分析,一線城市中,除深圳的風險度處于次高等級外,北京、上海和廣州均處于中、低風險程度。

　　基于對未來回暖的強烈預期,更多的開發商選擇觀望,甚至等待樓市回暖,而相對未來風險較低的一線城市,實際上成為地產大鱷角力的關鍵區域。

　　在各方眼球被降價促銷吸引的過去一年中,上海地產江湖已悄然發生巨變,行業格局也隨之改變,地產大佬的座次被重新洗牌。

　　上海市場上,2008年總銷售金額超過20億的企業10家,比2007年少了七家,但是,這10家的銷售總金額達414億,大大超出2007年前10家的380億。萬科、綠地、金地、大華這前四強企業的總銷金額均超出46億元。

　　據記者了解,萬科、金地、大華等幾家上海大型房地產公司的營銷高層正在經歷一番“大換血”,包括大華集團的營銷副總監楊子江已跳槽至景瑞集團擔任市場副總監、金地上海公司一市場營銷部負責人即將跳至萬科任職等。

　　在營銷人才調兵遣將的背后,今年上海樓市幾大主力地產商的競爭一觸即發。