2004年春夏之交，正當各地政府仍然如火如荼地癡迷于通過地產開發來提升自身的政德政績時，卻歷史機緣地再次遇上繼1994年國家第一次對地產業宏觀調控之后的第二次“治理整頓”。盡管本次仍是以簡單的“宏觀調控”概念來解釋對中國地產業會產生什么樣的影響的。其實，國家的目的在于希望通過積極的產業政策來促使中國地產業在肯定過去所取得成績的同時，也必須清醒地看到2004中國地產業局部過熱和地產產品結構不合理的實際現狀，目的在于引導中國地產業自身建立起健康、有序的地產業發展之路。具體表現為：

　　第一是通過清查整頓和規范各地的具有開發區性質與開發規模的園區性地產。

　　第二是通過銀根緊縮政策來抑制正欲上馬的產業大盤和平抑不斷飆升的住宅價格。

　　通過國家政策頒布實施近4個月的市場反映來看，事實說明國家這只“有形的手”雖然是有力和及時的，也不排除在地產界只要有策劃創新、產品定位準確、開發及時、推廣有力的樓盤也照樣會收個缽滿盆豐。比如逆市飄紅的中國鞋都項目就正是在這樣“霜凍”的宏觀大背景下，開創了2004中國經貿園區總建筑面積二十萬平方米、第一個價格高達每平方米38000元人民幣的“天價”大盤，并且是在開盤不到三天的時間就認購一空的中國農村---福建省晉江市陳埭鎮大鄉村。中國鞋都究竟是通過怎樣的操作手法創造出了中國地產行業的奇跡和神話呢？下面我們不妨通過對中國鞋都項目的全案操作過程的一一展示來解析經貿型政治地產----中國鞋都是如何創新和引領中國鞋業與“復興中國”的。

　　第一節 晉江市與中國鞋都的建設背景

　　一、晉江市概況

　　晉江市地處中國福建省東南沿海，是中國著名僑鄉，也是臺灣同胞主要祖籍地之一。三面臨海、氣候宜人，山川毓秀、人文薈萃，素有 “泉南佛國”、“海濱鄒魯”之美譽。介于福建省會福州、經濟特區廈門之間，與歷史文化名城泉州相連，與臺灣、金門隔海相望，毗鄰港澳及東南亞，具有得天獨厚的區位優勢。全市地域面積649平方公里，海域面積6345平方公里。全市人口l02萬，旅居海外的僑胞和港、澳、臺同胞200多萬人，號稱“海內外300萬晉江人”。

　　晉江和中國歷史文化名城泉州均為海上絲綢之路的起點，歷史文化源遠流長。晉江高度重視發展高等教育事業，重視人才引進，采取系列優惠政策鼓勵企業引進各類管理人才和技術人才。先后在廈門大學創辦了晉江學院，在泉州華僑大學設立了晉江菲莉學院。目前占地6平方公里的晉江高教園區正在籌建中。晉江還先后與清華大學、北京大學、中國人民大學等30多所高校和研發機構建立長期合作關系，建成了中國第一個縣級博士后科研工作站，設立專家活動中心專門為高級人才科研、學術交流、成果展示及學習休閑等服務。

　　晉江市是中國經濟發展最具活力、最具競爭力的區域之一，2002年晉江市被福建省委、省政府確定為中等城市。經過20多年的改革開放，晉江已由一個農業窮縣發展成為現代化工業城市，成為中國東南沿海重要的制造基地。晉江的發展模式與溫州模式、蘇南模式、珠江三角洲模式并列為中國農村經濟發展四大模式，全市綜合經濟實力連續多年居全國縣（市）前列、福建省縣(市)首位。2001年社會經濟綜合指數位居全國l00個“最發達縣”第l3位，2002年晉江的“縣域經濟基本競爭力”名列全國第六。l978年以來，縣域生產總值平均增長率達到26.168，經濟總量平均三年翻一番，相當于每三年就在已有基礎上再造一個晉江。財政總收入、用地總量的平均增長率也在23%-----24%。

　　晉江是中國的品牌之都，擁有的中國馳名商標和名牌產品、福建省著名商標和名牌產品數量名列全國縣級市前列、福建省縣(市)首位。科技綜合實力進入全國百強行列，被定為全國4個科技進步示范區之一。晉江先后被授予 “全國質量興市先進縣(市)”、“全國科技進步先進縣(市)” 、“中國鞋都”等稱譽。【新華社福建分社】 其中，在晉江市的陳埭鎮云集了有大大小小共計三千多家制鞋企業，年產休閑運動鞋占中國休閑運動鞋總量的80%、世界休閑運動鞋1/3以上，在晉江的GDP總量中占據絕大板塊，是晉江市的支柱性產業之首。有“三人穿運動鞋必有二人的是晉江產”和“福建的經濟在泉州、泉州的經濟在晉江、晉江的經濟在陳埭”之說。可是睿智的晉江人為什么要垂青中國鞋都項目？又是怎樣通過中國鞋都項目來發揮鞋業產業集群的引領與巨大的推動作用呢？下面我們就通過中國鞋都項目的建設背景與項目概況來解釋其中究竟。

　　二、中國鞋都項目的建設背景

　　本項目之所以叫“中國鞋都”，是因為2001年3月19日由中國皮革研究院、中國制鞋工業研究院等四家機構聯合命名晉江市為“中國鞋都”,而中國鞋都項目之所以要用晉江市的美稱-----中國鞋都來命名，完全是有賴于晉江市上屆市委、市政府領導班子的前瞻性眼光和理性思維。因為，本項目不論是從地塊與投資規模的大小，還是從市場的專業化程度以及對中國鞋業市場的影響力而言，都涉及到晉江鞋業市場必然要由過去的粗放性、松散性、作坊化、單一化向專業化、規模化、多元化、集團化轉變的必然結果;同時也是中國加入WTO為適應國際經濟一體化要求和加速大泉州城市發展戰略，以及本地區制鞋企業二次創業的平臺與突破口;它是國家二級區域的代表-----泉漳廈三角洲的增長極和大泉州城市經營的示范工程；所以，用“中國鞋都”來冠稱本項目的命名既體現了項目的規模化和專業化程度，又揭示了項目在中國行業發展和城市經營過程中舉足輕重的地位,其深刻誕生背景表現在如下幾個方面：

　　（一）國際大氣候的要求

　　隨著中國加入WTO后，國際經濟一體化及新經濟時代的全面到來，國際間的白熱化市場競爭迫切要求中國的鞋業企業提升自身競爭力，以企在國際市場上謀求自身發展,因此從這個角度上說,中國鞋都的建設是適應國際經濟一體化發展的歷史必然。

　　（二）國內小氣候的要求

　　中國已經完成了由計劃經濟時代下的短缺性經濟向市場經濟時代下的相對飽和經濟的歷史飛躍，與此同時，中國國民的價值觀和生活形態也由過去的單純的“20世紀賺金錢”向“21世紀賺休閑”以及過去的居住------工作兩點一線的枯燥乏味的簡單生活方式向21世紀的居住-----工作-----休閑------學習四維一體全新生活方式（2003年5月21日<<西安晚報>>的《20世紀賺金錢 21世紀賺休閑》和《21 世紀全新生活模式剖析》）的重大轉變，是中國經濟發展大背景下的市場需求催生了中國旅游休閑鞋業的再次細分，所以說中國鞋都的誕生是中國經濟發展大背景下的客觀要求。

　　從第一產業向第三產業的梯次躍升,體現了一個國家的經濟發展狀況，也是衡量一個國家在國際經濟舞臺地位的具體標準。中國目前正處在橢圓型經濟結構向亞鈴型經濟結構的巨大轉變之中，一個典型的“制造中國”將成為過去，代之而來的是一個全新的“休閑中國”時代.而要徹底完成這個巨大的歷史轉變必須有一個核心的休閑產業平臺來作為動力引擎，這就是“世界鞋業的奧林匹克 亞洲戰區的賽事中心----中國鞋都”，所以說中國鞋都的誕生是實現“制造中國”向“休閑中國”轉變的動力平臺和對接窗口。

　　（三）中國鞋業市場細分的要求

　　在全國四大鞋業生產基地中，廣東東莞主產高檔皮鞋，四川成都主產女鞋，浙江溫州主產皮鞋,而福建晉江的中國鞋都主要是生產休閑運動鞋。根據產業經濟學的基本原理知，一個行業的發展總是從最初的偶然性、零星松散、局部非專業、作坊式小規模的單個模糊產品出發，逐步向專業化、標準化、大規模、系統性和科學性的行業發展轉變，總是由橫向的產品寬度開發轉向縱向的產品線深度開發，其實質就是1956年美國營銷學專家溫德爾 斯密斯教授提出的市場細分問題。作為鞋類細分市場------運動休閑鞋的總部基地------中國鞋都的誕生正是遵循了市場營銷學和產業經濟學的的科學要求，所以說是中國鞋業市場四分天下有其一和中國鞋業市場細分的科學體現。

　　（四）國內區域經濟發展的要求

　　21世紀的中國問題無外乎來自兩個方面：其一、是國際經濟一體化的國際大背景要求迫使中國企業增強企業競爭力，迫使中國經濟融入國際大環境以求得生存發展；其二、是來自國內的區域經濟不平衡發展和城市化水平低的根本性問題。而上述兩個方面的問題已經變成困擾中國經濟發展的首要問題，所以也是黨和各級政府非常關心的頭等大事。因為，“國家的發展看區域、區域的發展看城市、城市的發展看產業、產業的發展看地產”,這是國家的發展法則，問題的關鍵是看從何處入手的。

　　所以，作為中國第二級區域的代表-------廈漳泉大東南區域的經濟發展和如何加速本區域的城市化進程的問題已經是國家和泉州市委、市政府考慮的頭等大事。大泉州戰略的突破口也正是這一法則原理下所涉及的問題核心。因為,泉州的經濟構成前面我們已經說過，鞋業是泉州的龍頭支柱,但是影響泉州經濟發展的恰恰是城市的系統規劃、整體布局和綜合開發問題,特別是產業園區的系統規劃與布局,而中國鞋都的誕生體現了上屆政府立誓改變這一困擾泉州經濟發展的問題的實質性舉措。把過去的分散性、小規模、技術與品牌文化含量低、成本居高不下、競爭力差的不良局面,改變成為大區域集團化、集中化、 科技與文化含量高的國際鞋業物流港,以增強晉江制鞋企業的競爭力和促使它們早日充分融入國際經濟一體化舞臺,為泉州的可持續化發展奠定基礎。中國鞋都作為泉州市的第一個地產大盤的誕生勢必會對本區域的經濟發展和加速大泉州的城市化進程發揮革命性引領與推動。所以說，中國鞋都的誕生是本區域和大泉州戰略的樣板示范工程。

　　（五）國內產業結構調整的要求

　　中國的休閑運動鞋生產基地主要集中在泉州市的晉江市陳埭鎮，雖然在改革開放的20年里完成了資本、技術、人才、市場的原始積累，取得了顯著的成績。可是隨著企業的逐步發展，一些不利于企業發展的因素也顯現出來：產品的單一化、企業的個體化、市場的無序化，成本的擴大化等嚴重阻礙了企業的發展。因此，在國際經濟一體化的今天也不可避免地要提升自身的競爭力，必須改變過去的松散性、小規模、技術及品牌文化含量低等不利競爭局面，走大規模、集團化、信息化、國際化的發展之路。所以,作為中國鞋業第一個旗艦品牌的核心區和中國鞋業的CGD（中央物流港）------中國鞋都的建成,是中國鞋企二次創業的需要催生了中國鞋都的誕生。

　　第二節 中國鞋都項目概況

　　在中國新世紀的發展里程中，以集群產業帶動區域經濟發展的典范首推新近崛起的福建閩南三角洲，這個典范的核心動力就是占世界休閑運動鞋三分之一、中國休閑運動鞋大半壁江山的-----中國鞋都，中國鞋都項目正以它獨具特色的閩南風情和海派文化，加速和吸引來自全球鞋業人的投資步伐與眼球。

　　一、項目的區位概況

　　設在晉江的“中國鞋都” 是中國四大鞋業生產基地之一，晉江和泉州兩級市2004年重點建設項目、以及晉江建市十周年的重點招商引資項目，是由澳門金龍集團旗下的晉江鞋業市場建設發展有限公司投資開發建設，項目占地面積14萬平方米，總建筑面積20萬平方米，項目的容積率為1.39，綠化率31%，建筑密度39.9%。項目位于泉州市晉江鞋業重地-----陳埭鎮的黃金商業圈內，與晉江市紫峰中學斜對面；西臨陳泉路；南依烏邊港；北面緊鄰大鄉村民居；東近烏邊港支流，與原有的鞋材市場一條街緊密相連,周邊已形成一個區域性大規模的鞋業產業矩陣。中國鞋都距泉州8公里，距晉江機場1公里，距福廈高速公路3公里，形成了海陸空立體交通網絡，地理位置和經濟戰略地位十分優越，交通便捷，是個萬商云集、貿易四通八達的商業重鎮。中國鞋都與國際花園城市廈門、水仙花之鄉的漳州比鄰，與晉江國際機場、泉港國際碼頭、廈門國際機場、廈門國際碼頭等近在咫尺，國際性海陸空貨運航線四通八達,為民族鞋企打造了進軍世界品牌鞋業的綠色通道。

　　二、項目的功能結構概況

　　中國鞋都項目的具體功能板塊包括商業店面、展覽中心和行政中心三大板塊組成。其中商業店面是集鞋材貿易區、成品鞋貿易區、鞋機貿易區三位一體的現代化物流中心，規劃為10棟，設計店面2478間，中國鞋都的店面一般面積為50平方米左右,整個鞋都辟有三條規劃路，路寬18米。360度的立體空間和上千個停車位置平均分享臨街繁華，項目可容納2千余家鞋業企業入駐。項目以其獨有的閩南風格和伊斯蘭建筑文化詮釋了“執著誠信與博大空靈”的全球經營理念,彰顯了中國鞋都項目的核心優勢與個性特色。

　　三、項目的物業管理模式

　　中國鞋都率先采用國際最先進的“工業企業物業管理模式”和八度空間的保姆式服務，也就是說從企業進入園區開始便可享受代辦注冊登記手續、政策咨詢、人才孵化、資本集聚，小秘書及家政服務等方面全方位一體化服務。由具有專業資質、經驗豐富、知名度高的專業管理公司來中國鞋都服務，長年邀請國內外著名的專家學者坐鎮鞋都，為廣大經營者診斷指導，排憂解難。鞋都內部將啟用電子巡更系統、紅外線電子監控系統、閉路電視監控系統、保安人員24小時巡邏等行之有效的保安措施，確保了廣大業主、商家及顧客的生命財產的絕對安全。完善的產業孵化與政策支持，使入駐企業可共享園區品牌、技術、人才和市場等資源，為入駐企業奠定了作業成本領先,顯著增強了企業的市場競爭力.

　　四、項目總體規劃布局

　　中國鞋都在規劃布局上率先采用了全球最具特色的“中央集群式采購模式”商業規劃理念，克服了采購者由過去一家一戶尋找的線性采購方式，變為中央集群式采購,可大大節約采購者的采購時間和交通費用，降低了產品的物流成本，增強了產品的市場競爭力,為投資商贏得超額的商業利潤。高度化的產業集群與時空集約可滿足21世紀“休閑中國”的集約消費性需求。

　　第三節 中國鞋都品牌的宗旨內涵

　　首先應該說明，品牌的本質是在做文化、思想，而絕不是在做產品，因為產品只是一種工具和媒介載體，也就是說它是手段而不是目的。

　　中國鞋都的建成旨在塑造“世界鞋業的奧林匹克盛會和亞洲戰區的賽事中心”,是中國鞋企進入國際市場和實現從“制造中國”向“假日中國”邁進的綠色通道，為中國的品牌鞋業打造“21世紀旗艦品牌的核心區和中國鞋業的物流中心（CGD）”；為來自跨國間的投資者提供了“世界的創業機會和中國的財富特區”；為晉江鞋企搭建起“晉升世界品牌A梯隊和實現顛峰企業價值觀”的企業發展機會和二次創業的平臺，中國鞋都的建成標志著中國行業發展的動力引擎的誕生，為中國的城市經營創立了整合地產與鞋業的示范工程,是大東南區域發展的增長極和大泉州城市經營的突破口,真正實現“政治地產復興中國”的發展夙愿。

　　第四節 中國鞋都的特色與作用

　　中國鞋都里的店鋪克服了沿街店面無規模、雜亂無章、孤軍作戰等不利因素，整合了區域品牌鞋業，能讓小企業做大、大企業做強。也就是說，在中國鞋都所得到的絕不是單單一間店鋪，更重要的是得到了園區品牌、資本、人才、市場的共享，可以大大提升鞋企的品牌文化附加值，擴大了市場的營銷機遇，改變過去的“線性采購”為“集中采購”,降低了物流成本和營銷成本，可大大增強品牌的競爭力,其具體作用表現在如下幾個方面：

　　一、中國鞋都是實現中國鞋企二次騰飛的平臺

　　晉江是全國四大鞋業基地之一，占全國運動鞋、旅游鞋總產量的大半壁江山，制鞋業是晉江市經濟發展的支柱產業。晉江鞋企經過上個世紀二十多年的資金、技術、人才、市場等要素的初次創業，現在企業面臨著由過去的產品質量和品牌知名度的競爭上升為品牌價值觀和文化思想的高層次競爭。可是隨著經濟的發展，一些不利于企業發展的因素也顯現出來,比如產品單一化、企業作坊化、市場無序化、成本擴大化等嚴重地影響了企業的競爭力。正是在此前提的推動下中國鞋都項目無論是從人文創新、技術革命、產業升級、企業文化再造，還是從市場擴大、人才配置、資本機制、管理創新、資源共享等要素出發,都是為晉江企業提供了前所未有的發展機遇。所以說，中國鞋都的建設對于中國鞋企而言是提升它們二次創業的平臺。

　　二、中國鞋都是實現中國地產業大發展的助推器

　　中國地產大盤的出現標志著中國地產業已經由過去的松散性、非專業性、小規模性和以單純住宅產品為核心的開發模式，逐漸向集團化、專業化、大規模和復合性地產大盤開發模式的整體轉變，是中國地產業良性發展的科學體現。作為以運動休閑與地產整合為開發主題的鞋業細分市場------中國鞋都正是順應了這一客觀市場潮流的內在發展要求，因此說它是實現中國地產業大發展的助推器。

　　三、中國鞋都是國際可持續化發展的倡導者

　　21世紀的核心問題就是如何確保可持續化發展的問題，其核心是如何確保生態環境平衡的問題，因此，出現了一大批國際環保志士仁人強烈抗議破壞動植物的義勇壯舉，得到了世界大多數國家和民眾的一直擁護。但是目前作為鞋類的絕大多數原料仍依賴于動物皮，這就與新世紀的發展主題背道而馳，但這確實是個兩難的問題，一個是生活所需、一個是發展所需，兩者都是缺一不可的問題。而中國鞋都的主營材料主要是以革為主的新型時尚材料，這樣既不破壞生態平衡、又能滿足當代人的休閑運動需求，所以說中國鞋都的誕生正是全案解決這一重大難題的突破口和倡導者。

　　第五節 中國鞋都的發展前景

　　應該說一個項目前景的好壞取決于兩個要素：其一是可持續化發展，其二是有廣闊的市場前景。而中國鞋都恰恰符合這兩個要素，首先中國鞋都是專業經營革制休閑運動鞋，而不是經營動植物皮的皮鞋鞋都，不需要用破壞生態平衡來為滿足21世紀“休閑中國”的消費需要作代價，它是符合國際綠色環保組織要求的。因為，隨著現代科技的發展，革制品既有通透保暖性、又有抗拉耐磨性能，完全符合人們休閑運動的需要；其次是因為隨著中國休閑時代的到來其市場的總容量將會出奇的大，所以中國鞋都的發展前景將是無限美好和無可估量的。