“你見到許榮茂先生，一定要替我問問他的財富發展歷程。”在房地產界摸爬滾打了數十年的萬通集團主席馮侖曾對一位相熟的記者說。

    許榮茂，這個身體略微發福的小個子頭發梳得一絲不茍，皮鞋光可照人，說話細聲慢氣，不緊不慢。與同濟大學校方的一次座談中，最讓他感興趣的是“合作辦學能不能賺錢？”賺錢，是許榮茂一生最大的主題。他的目標更多地不是指向虛名，而是實利。

    這個不像潘石屹那樣善于作秀，不像馮侖那樣侃侃而談，不像任志強那樣長于思辨的南方小個子，不聲不響地套取了比別人更多的利潤，去年被《福布斯》列為中國大陸富豪榜中的第九名。他在中國房地產業的成績可謂彪炳，他掌控的世茂集團也許是中國盈利最多的房地產企業，不過這位“地產大鱷”本質上是一個金融家。

    許榮茂的金礦是怎樣煉成的

    許榮茂，被多家媒體拼湊出多種自相矛盾的富豪形象，讓人無法認識他本來的面目。其實，這位“地產大鱷”本質上是一個金融家。

    炒股兩年賺到第一桶金

    許榮茂在1970年代末從福建老家來到香港，和其他普通的“打工仔”一樣，什么行業都做過。一個偶然的機會，他當上了證券經紀人，敏銳的判斷能力和過人的投資天賦令他如魚得水。許榮茂對數字敏感，心算過人。就像裝滿了線團的一只桶，只要抽出了一個線頭，整個線團就陸續地出來了。從1981年到1983年，兩年光景他賺得人生的第一桶金。

    許榮茂在1980年代中期將資金投向紡織和成衣，在香港、內地開設工廠。他最重要的人生機遇是在1989年，將他的第一塊房地產“實驗田”選在了老家福建石獅。

    1994年北京樓市低落時期，他逆市大舉進入，開始從邊緣向舞臺中央的聚光燈。2000年北京房地產再上高峰，他力排眾議將投資轉向正值低谷的上海。其后，走上了快車道的許榮茂像尋找獵物一樣，用他那雙小眼睛在全國尋找地塊。他的地產版圖還延伸到了馬來西亞和中俄邊境等地。

    根據2007年3月27日公布的年報，許榮茂旗下的“地產旗艦”世茂房地產2006年營業額達到81.04億元，較去年同期狂飆2倍。純利約為21.97億元，較2005年的5.26億元，增幅更是高達317.7%。

    用2.3億現金買豪宅

    多年以來，許榮茂唯一樂意公開標榜的就是自己的低調，“開會別人喜歡坐前面，而我老坐后面。”許榮茂不愿將自己與那些前期禍事頻仍的內地問題富豪們相提并論，“我根本稱不上民營企業家，世茂注冊地在香港，從來國家都是按外資企業在管理我們。”

    但實際上，許榮茂的行動非常出位，令媒體不得不側目。2001年12月4日，許榮茂以現金2.3億港元購得香港豪宅“創世茂紀”，這座著名別墅于1997年樓市高峰期市值高達9億港元，堪稱全球最貴豪宅。再加上許榮茂的財富逐漸在各類富豪榜上顯山露水，媒體紛紛趨之若鶩，有的媒體甚至將其與香港首富李嘉誠相提并論，認為其口音、甚至外形都有與“李超人”相似之處。

    “高檔＋外銷”

    對許榮茂有所了解的人都說，他最聽政府官員的話，與當地官員的關系也最好。學中醫出身的許榮茂為人格外細心。世茂曾經以18億拿下南京一個地塊，當時為顯示自己的誠意，許榮茂事前派人做了全套規劃模型，裝了整整一卡車運到南京。令當地政府感動不已。

    回顧許榮茂的投資經歷，無論是在北京，還是上海，無不是挑選不為人看好的地段買進，興建高檔住宅，而后此地便會神奇般升值，最終許氏獲利頗豐。最經典的案例還是上海的世茂濱江項目。

    “我進入上海后，拿的第一塊地就是今天世茂濱江的所在地。我們是以每平方米300美元，既2500元每平方米的樓面成本，從浦東新區政府手里買的。當時，他們的開價就是300美元，我一點都沒有還價。”

    世茂濱江花園，無論從規劃、設計、用料乃至銷售方式都是經過精心的操作，銷售額更是蟬聯4年上海冠軍并取得單盤銷售過百億元的業績。拿銷售方式來說，許榮茂別出心裁地策劃了一次“臺灣攻勢”，讓其子許世壇親赴臺北采用廣告轟炸的方式來促銷，僅7天時間濱江花園在中國臺灣即創下12億新臺幣的銷售業績。他甚至還把濱江花園推銷到美國，在那里銷售了3億多元。于是，有媒體這樣總結許榮茂的投資理念：高檔＋外銷。

    低價掠地是許氏“撒手锏”

    據許世壇介紹，世茂集團的房地產利潤主要來源于地產而不是房產。許世壇還承認：世茂集團一般將土地價格控制在成本的20%以內，遠遠低于業界50%的水平。他舉例說，當年世茂在江蘇常熟買了200萬平方米地，價格大約是80萬一畝，而現在市值翻了一番，僅此一項便賺到了20多億元。另外，他們4年前購買的上海北外灘項目的土地，當時的價格是每平方米4000元，花費4億元，而現在市值漲到了30多億元。這就是說，房子還沒蓋，他們已經先賺了20多億。

    其實，世茂在房產上所取得的高利潤率及巨額利潤，一點也不比地產遜色。世茂在上海的世茂濱江花園，每平方米售價24000~28000元，在南京的世茂濱江新城，住宅類均價也高達10500元上下。如果按“30%的利潤率”來計算，前者每平方米給世茂帶來的利潤是7000~9000多元，后者也達到了3000多元，相當于去年南京平均房價的68%。

    實際上，世茂買下這塊土地花費了18億(據說還是分期向南京市政府付款)，150萬平方米的高層建筑按每平方米2000元的建安成本算也就是30億，基本上符合最早有些股東所知道的50億元投資總額。而世茂在這項操作上得到的回報究竟是多少？在南京市房管局的“南京網上房地產”網站上，住宅的均價為10500元左右(而住宅和商業項目及酒店比較是價格最低的)。我們以1.05萬×150萬(總建筑面積)來計算世茂得到的回報，結果是世茂在南京這一個項目上銷售收入高達157.5億元。如果按照50億元總投資的說法，世茂的利潤107.5億元；如果按照政府網站的“投資75億元”的說法，世茂的利潤總和也達到82.5億元。即使是按照100億元投資額，世茂的利潤額也高達57.5億元。按算法的不同，世茂的投資回報率最低的達到57.5%，中間的及政府的算法也有110%，高的則達到215%。

    據媒體引用許世壇的話，目前許氏家族現在全國“已經儲備了1000萬平方米的土地”用來開發房地產。這比北京市2005年一年的全部住宅供地(為880公頃)還要多出120萬平方米。業內人士推算，如果這1000萬平方米土地按容積率1.5來算，可以造1500萬平方米的房子；而按照世茂擅長的以建高層和小高層來獲得利益最大化的話，以2.2為其平均容積率，就可以建2200萬以上平方米的房子。

    2200萬平方米的待建房，如果在今后一段時間陸續完成，可以給世茂帶來多少巨額財富呢？綜合考慮今后房價的走向和世茂在不同城市布局的因素，我們以它的每平米6000元的中間銷售價、30%的利潤率來計算，每平米的利潤為1800元，2200萬平方米就是396億元。而按照世茂在南京這樣二線城市的可能利潤率來類推(投資及成本在房價中的比例分別為32%、48%和63%，也就是利潤率在68%、52%和37%)，世茂最低每平方米可以賺取利潤2220元，最高達到4080元。這就意味著，世茂如果在今后一段時間開發完這1000萬平方米的房地產用地，應該至少可以賺取利潤586.08億元(每平方米利潤2220元× 2200萬平方米待建房，今后一段時間預期房價整體加權漲幅為20%)，如果按現在的房價增長勢頭發展下去的話，最多也不應該少于1077.12億元(4080元×2200萬平方米＝897.6億元，今后一段時間預期房價整體加權漲幅為20%)。

    用已經掌控的土地資源，在今后一段時間，最高可能賺取上千億利潤，這是世茂集團最為高效迅速的斂財途徑。