開發(fā)商的營銷總監(jiān)一年收入可以拿到多少？在成都，不久之前，《地產(chǎn)商》給出的答案是成都開發(fā)商營銷總監(jiān)最高年薪80萬元。而在上海，50萬元的年收入已屬于某些大發(fā)展商上海營銷負責人才能享有的“特權(quán)”，年收入10萬元的營銷總監(jiān)也大有人在。

　　不過，據(jù)業(yè)內(nèi)知情者透露，以上的收入僅是能夠見光的“公開收入”。還有相當一部分營銷總監(jiān)則通過克扣銷售人員銷售提成的方法“致富”。一家在全國擁有十多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷總監(jiān)，其年收入可能最終達到幾百萬元之巨。

　　每月基本工資相差四倍

　　從3000元到12000元，上海房產(chǎn)營銷總監(jiān)的月基本收入相差可達4倍。

　　中房指數(shù)研究院首席分析師張志杰介紹，與成都營銷總監(jiān)的收入計算方法一樣，上海房產(chǎn)商營銷總監(jiān)的收入也是由基本工資+銷售提成構(gòu)成。銷售提成一般是銷售項目總金額的萬分之一到萬分之二。大公司的開發(fā)量大，營銷總監(jiān)的總提成也多；小公司的開發(fā)量少，營銷總監(jiān)的總提成因此也不高。這是造成不同公司營銷總監(jiān)間收入差距大的一個主要原因。

　　相比提成，各房地產(chǎn)商營銷總監(jiān)的基本工資的差距要小一些。中星集團營銷機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健表示，大開發(fā)商營銷總監(jiān)的基本工資一年也不過才10—12萬。張志杰則表示，即使是排名上海前六的房地產(chǎn)商基本月工資也不過10000—12000元。而部分排名靠后的大中型房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)的月基本工資只有6000元，而在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)的月基本工資可能只有3000多元。

　　“國內(nèi)企業(yè)的營銷總監(jiān)月基本收入未必比外資低，要知道萬科也是民營企業(yè)，但它的營銷總監(jiān)的收入在行業(yè)里屬于比較高的。”與其他行業(yè)，企業(yè)性質(zhì)決定收入的高低不同，信義不動產(chǎn)代理部門的李振宇表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，營銷總監(jiān)崗位的收入與所屬企業(yè)的性質(zhì)無關(guān)。

　　銷售提成懸殊頗巨

　　對營銷總監(jiān)來說，月基本工資不過是小頭，項目銷售金額的總提成則是大頭。大公司由于銷售總額較高，其銷售提成有可能會在萬分之一以內(nèi)，而小公司則因為開發(fā)量少、銷售額少，銷售提成相對比較高，往往能達到萬分之二。

　　即使如此，由于銷售額較高，大企業(yè)的營銷總監(jiān)仍能不菲。比如以去年上海房地產(chǎn)銷售面積、銷售額排名第一位的大華集團，去年的銷售額達到50億元以上，即使按照萬分之一計算，其營銷總監(jiān)的年收入也有50萬元。

　　“大企業(yè)的營銷總監(jiān)常常不止一位，有可能會出現(xiàn)多個營銷總監(jiān)分管不同項目的情況。由于分管項目的數(shù)量、面積、銷售額、銷售情況的不同，其收入也不一樣。”一位知情人士表示，相反一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，雖然項目數(shù)量少，開發(fā)面積、銷售金額等都不多，但是由于只有一位營銷總監(jiān)，加上銷售提成比較高，倒常常可能會拿到意外的“高薪”。

　　另外，營銷總監(jiān)職位的實際內(nèi)涵也會影響收入。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然統(tǒng)稱為“營銷總監(jiān)”，但職位內(nèi)涵卻完全不一樣。有些營銷總監(jiān)其職能實際上就是一些開發(fā)企業(yè)的銷售副總，收入自然不低；而在另外一些公司，“營銷總監(jiān)”不過當項目銷售經(jīng)理的角色，其收入自然不可能高。

    高議價帶來豐厚“外財”

　　“除了銷售提成，議價也能給營銷總監(jiān)帶來比較高的收入。”信義不動產(chǎn)代理部門的李振宇向《每日經(jīng)濟新聞》“爆料”。

　　他介紹說，發(fā)展商在銷售前，不僅給項目定銷售量的指標，也會定價格指標。但有時候，項目的銷售情況會出乎意料地好。這種情況下，發(fā)展商一般會調(diào)價，而價格調(diào)高部分的銷售額，就有可能是發(fā)展商和營銷總監(jiān)個人分享，其比例有可能是9：1，即營銷總監(jiān)獲取售價高出部分的銷售總收入的10%作為提成。

　　據(jù)知情人士透露，在早先樓市銷售火爆的時候，高議價帶給營銷總監(jiān)的收入要遠遠超過銷售提成，個別營銷總監(jiān)因此可以獲得幾百萬元的年收入。

    房產(chǎn)業(yè)整體薪酬：增幅有明顯下降

　　數(shù)據(jù)顯示，去年上海房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬水平繼續(xù)保持上升勢頭，平均上浮幅度達到12%。但如果單從增幅上分析，卻較2003-2004年度的23%增幅有了明顯的下降。有關(guān)專家表示，究其原因，主要與近期內(nèi)國家加大了對資本市場的管理力度，遏制了房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資、開發(fā)，減少了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟泡沫及虛高成分，并有針對性地加強對房地產(chǎn)投資過程中的監(jiān)督力度，使得當前的房地產(chǎn)投資市場更趨于理性化有關(guān)。在這個時候適當控制薪酬的增長幅度是合理的。但即便如此，上海房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬仍然大大高于深圳、北京及廣州三地的薪酬水平，以總監(jiān)層為例，上海房地產(chǎn)行業(yè)總監(jiān)平均高于深圳42.8%。

    克扣員工提成 營銷總監(jiān)最高年入上百萬

　　一位知情人士坦言，如果僅是靠銷售提成、獎金、議價款等收入，營銷總監(jiān)的年收入再高也就幾十萬元而已，根本不可能達到數(shù)百萬之巨。不過，營銷總監(jiān)們卻用其他手段“不勞而獲”，克扣銷售員的銷售提成，已作為自己的收入。

　　“每到年底，部分房地產(chǎn)企業(yè)就會分配銷售提成，其額度會總銷售額的1.5%。按照規(guī)定，這部分提成由營銷總監(jiān)按比例分配給整個銷售團隊。部分營銷總監(jiān)就乘機把這筆提成款中的一部分‘隱沒’在自己的腰包里。”上述知情人士表示，這一現(xiàn)象并非個案，在不少房地產(chǎn)企業(yè)里，都有這樣的現(xiàn)象發(fā)生。

　　“出現(xiàn)這種情況的最根本原因是發(fā)展商為防止銷售員流動過于頻繁，而在應(yīng)于當月發(fā)放給售樓員的銷售提成中克扣20%，留在年底發(fā)放，并規(guī)定只要在勞動合同到期離開，這部分提成款就將由為其負責善后的同事獲取。事實上，很多銷售員等不到勞動合同到期，就會提前辭職走人。而那些在合同到期后才離開的銷售員，也很有可能因為各種借口被開發(fā)商拖延發(fā)放銷售提成。時間一長，如果金額不大，這些銷售人員會逐漸淡忘此事，提成就很自然地落到了營銷總監(jiān)和銷售經(jīng)理的口袋。”上述知情人士指出，因為銷售情況不佳，目前房地產(chǎn)售樓員的流動更趨頻繁，也就為這些營銷總監(jiān)帶來了更多的可乘之機。 

    營銷人員包銷厚利風光已去

　　“營銷模式與營銷人員的年收入緊密相關(guān)。”昨日，業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》表示。因此，在了解滬上營銷總監(jiān)年收入時，不得不提起曾經(jīng)流行的商品房包銷的營銷模式。

　　業(yè)內(nèi)人士同時指出，包銷所得的分成在營銷人員的年收入中占了很大的比例。但根據(jù)包銷項目的體量、所簽訂合約的差異，各營銷負責人的年收入也存在一定的差異。一般而言，營銷收入=基本工資+獎金+銷售提成，在市場紅火的時候，包銷項目的負責人一年收入幾十萬元是較為普遍的現(xiàn)象。

　　據(jù)悉，商品房包銷的營銷模式是在房產(chǎn)火熱時期滋生出來的新型營銷代理模式。所謂商品房包銷是指是指策劃代理公司先投入資金，然后和開發(fā)商講定一個包銷價位，雙方同時達成協(xié)議，在一定時間內(nèi)，對該開發(fā)商開發(fā)的特定房產(chǎn)開發(fā)項目進行獨家銷售的代理模式。

　　據(jù)悉，一個成功的包銷案例，銷售利潤甚至于高于開發(fā)商。由于包銷模式對于代理商而言，存在的風險較大，一旦包銷項目銷售周期延長、銷售價格下調(diào)，將對營銷代理公司的資金鏈造成影響。因此，隨著一系列房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，房產(chǎn)市場陷入了觀望期，樓盤銷售周期的延長、銷售價格的理性回歸，包銷模式已經(jīng)基本銷聲匿跡。