中國鞋網12月29日訊，“退二進三”在東莞很早被提及,不了解背景的人還不明白工業大市東莞為什么要“退二進三”?

　　直到去年下半年,空置廠房開始增多,作為企業經濟的“晴雨表”,“空置廠房”無疑成了金融危機下東莞經濟蕭條的一面。就在這個時候,鴻運鞋材鞋業廣場董事長卓木雄開始“抄底”,他看中的是厚街寮廈村4.2萬平方米的空置廠房和即將空置的舊廠房。

　　經過一年的運作,鴻運的招商、營業有序展開,為此,也讓寮廈村成為風暴眼中厚街廠房空置率最低的村之一。

　　鴻運鞋材鞋機廣場也被作為東莞市“退二進三”工程示范單位和轉型升級示范點,并在今年8月12日迎來了中央政治局委員、省委書記汪洋的考察。

　　汪洋直言:“辦工廠不如辦市場。”他認為,這是產業結構調整“退二進三”成功的“鴻運模式”。

　　從東莞政府提供的數據來看,2009年上半年三大產業比重由2008年的0.3∶52.8∶46.9調整為0.4∶45.8∶53.8,服務業比重比2008年底提高了6.9個百分點。

　　對于上述數據的分析,東莞官方認為,產業結構得到優化,“退二進三”發揮著巨大作用。

　　經典“鴻運模式”

　　汪洋視察鴻運鞋業鞋材市場4個月后,記者再次來到鴻運,目前用于開發三期的舊廠房已全部拆遷,而調整后的鴻運一期———鴻運外貿鞋城于今年10月28日正式開業。

　　“現在商鋪租金大概在40-60元/平方米之間。”董事長卓木雄告訴記者:“招商很好,招商率為97%-98%�！�

　　今年8月汪洋來視察鴻運時,這里的商鋪租金在25元/平方米上下徘徊。說到這里,卓木雄總是感謝政府對鴻運的關注。

　　客觀地看,鴻運鞋業鞋材市場確實是個純商業地產項目和政府“退二進三”工作的經典結合。一方面有著某種巧合,另一方面也是產業鏈完善的必然需要。

　　鴻運鞋材鞋業廣場由香港雄信集團和深圳世紀城投資有限公司聯合投資開發,主營皮革、鞋材、鞋材輔料。

　　在鴻運二期開發之前,這塊4.2萬平方米的集體用地上有著6家普通工廠,從事五金、陶瓷等低端加工,進入2008年,低附加值的生產讓這幾家企業徘徊在生死邊緣。

　　2008年中期,兩家工廠分別因為合同到期和倒閉相繼關停,一下子空出來的兩間廠房,頓時成為村委干部的“燙手山芋”。此時,寮廈村委會主動找到鴻運鞋材老板,雙方達成合作。

　　為保證鴻運二期擴充用地需求,村委會主動走訪附近四家租賃集體用地的工廠主,勸其結業或者轉移。通過協商,由鴻運鞋材給予這些提前結業或轉移的工廠40萬元到300萬元不等的賠償金。一番溝通下來,有三家企業因本身經營效益每況愈下,選擇結業。另外一家轉移到東莞(惠州)的產業轉移園。

　　2008年下半年,鴻運斥資9500萬元建設“鴻運鞋材”工程。

　　發展“2.5產業”

　　“鴻運二期”投用后,集體廠房租金收入由原來每月44萬元增加到每月60萬元,單這個片區一年就給集體經濟增加收入150多萬元。

　　在鴻運鞋材鞋業廣場周邊,還形成了很多與鞋有關的配套商家。出租屋(鋪)租金也由1000元/月飆升至6000元/月。周邊一些小工廠順勢改造成鋪位。

　　消化了空置廠房、提高了集體物業商業價值、活躍了當地經濟,使得“鴻運模式”在東莞產業結構調整的大背景下,顯得經典。

　　從理論上看,“退二進三”分為兩種內涵,一種說法是指在產業結構調整中,縮小第二產業,發展第三產業；另一種說法是第二產業從市區退出,發展商業、服務業等第三產業。

　　從東莞的實際來看,應該是第一種涵義,縮小第二產業,發展第三產業。

　　“退二進三”中的“三”,除了發展商業,東莞政府還創造性地提出了“2.5產業”,即創意產業。

　　根據《關于促進創意產業園區發展的實施意見》,選擇有一定產業集聚基礎的2-3個創意產業園區作為示范園區。東莞的創意產業園建設將因地制宜,結合城市“三舊”改造、舊工業園區更新改造,充分利用現有的閑置舊廠房。

　　12月31日,作為東莞首個創意文化產業示范基地、南城政府重點扶持項目———東莞藝展工藝品中心將正式開業。而這個項目正是南城一家玩具廠舊廠房升級改造而成。

　　這間廠房是曾與合俊玩具廠有合作協議的雅田玩具廠,兩年前撤離東莞南城后留下5萬多平方米的舊廠房。今年8月,南城攜手東莞藝展工藝品中心有限公司對這個舊廠房進行升級改造,斥資1億元。該項目的目標是努力打造成為東莞市的文化藝術基地、創業產業基地。

　　探索中的困擾

　　東莞副市長江凌在接受記者采訪時曾說:“通過一年的工作,東莞的產業結構有了積極變化。特別是三大產業的結構有了新變化,第二產業比重降下來了,第三產業尤其是服務業通過調整后有了很大發展�！�

　　他認為:“寮廈村最大的標本意義就是,鎮中心周邊的村,利用土地商業優勢,淘汰落后產能,通過‘退二進三’方式實現‘騰籠換鳥’。這種模式對東莞相當數量有條件的村是個很好的借鑒�！�

　　在“退二進三”過程中,面臨的最實際問題就是土地證和房產證的缺失,產權不明晰,給“退二進三”后企業的融資、重組等長遠運作設置了重重障礙。為此,東莞政府出臺相關政策,本著“靈活變通”的原則加緊解決這類歷史遺留問題。

　　以鴻運為例,據寮廈村書記方賀成介紹,目前鴻運二期4.2萬平方米地全部為集體所有,沒有土地證和房產證�！艾F在我們對物業擁有20年的使用權�！弊磕拘壅f,“盡管自己并沒有這塊地的所有權,但希望這塊地能夠盡快完善產權手續,如取得村小組集體用地證,這樣對市場規范運作,獲取融資有很大幫助,也能為公司以后的發展爭取更多主動權�！�

　　對此,厚街鎮委書記黎惠勤表示,目前厚街推進“退二進三”工作的重點之一是把廠房拆掉,讓工業用地先進入國土拍賣市場,拍賣所得金額首先用于償還村里的債務,成功競拍的商業巨頭將盤活土地,他們通過招商引入合作者共同開發與整合。在提高商貿厚街影響力的同時,也可以增加地方財政收入。