鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)收廠租變收鋪?zhàn)?/h1>
2009-08-17 08:47:11 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 中國(guó)鞋網(wǎng) http://www.annualhp.com/
中國(guó)鞋網(wǎng)8月17日訊 6家舊工廠經(jīng)過(guò)改造,成為東莞最大的一站式鞋機(jī)、鞋材、皮料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。這就是東莞厚街寮廈村鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)二期。
鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)二期的誕生,是寮廈村通過(guò)與商業(yè)資本合作,轉(zhuǎn)移低端產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。通過(guò)改造舊廠房為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)的是土地資源的升級(jí)利用,同時(shí)也促進(jìn)了村級(jí)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。8月12日,到此考察的省委書(shū)記汪洋,稱(chēng)贊道,這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整“退二進(jìn)三”的“鴻運(yùn)模式”。
8月14日,廣東省及東莞市媒體采訪(fǎng)團(tuán)赴鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)等典型企業(yè)進(jìn)行探訪(fǎng)。從中,或可窺見(jiàn)金融危機(jī)一年多以來(lái),東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的某些成效和經(jīng)驗(yàn)。
借力商業(yè)資本,舊廠房變身2000商鋪
汪洋書(shū)記從這里離開(kāi)兩天后,歡迎條幅仍懸掛在東莞厚街鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)二期的鋪面上。上海阿通裁斷機(jī)械公司東莞辦事處主管劉偉,講述起當(dāng)日與書(shū)記交談的情景時(shí)仍顯激動(dòng)。他所在的公司在廣場(chǎng)9棟租有4間鋪位,專(zhuān)賣(mài)鞋材加工設(shè)備。
放在一年前,進(jìn)廠開(kāi)店還難以想象。“因?yàn)檫@里原來(lái)是90年代初的廠房,還有鐵棚,周?chē)h(huán)境很差,”劉偉說(shuō)。
時(shí)近中午,在燦爛的陽(yáng)光下,鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)二期的棗紅色歐式建筑閃爍著明悅的色彩。在喧鬧的馬路旁略顯平靜。而在過(guò)去這里是4.2萬(wàn)平方米的舊廠房,分布有6家生產(chǎn)五金、陶瓷、鞋材的勞動(dòng)密集型企業(yè)。機(jī)器轟鳴時(shí),它們與珠三角星羅棋布的村鎮(zhèn)企業(yè)并無(wú)二致。
經(jīng)過(guò)改造,如今,這6間舊廠房整合建設(shè)成的鞋材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)二期,建筑面積6萬(wàn)多平方米,商鋪超過(guò)2000間。“在這里,采購(gòu)商可以找到任何鞋業(yè)所需的鞋材原料,成品鞋更是其一大特色”。
寮廈村土地面積兩平方公里,目前共有外源型企業(yè)22家。該村黨支部書(shū)記方賀成介紹,早在1985—1986年就有臺(tái)灣鞋材企業(yè)進(jìn)駐,“但早期承接的外企主要以小型加工貿(mào)易企業(yè)為主,抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)”。
在去年的金融危機(jī)中,寮廈村內(nèi)有工廠相繼倒閉,村內(nèi)的出租屋空置率一度達(dá)到了50%。2008年年中,位于鴻運(yùn)一期旁、后來(lái)被改造的兩家工廠,也分別因?yàn)楹贤狡诤偷归]相繼關(guān)停。
“寮廈村地處厚街鎮(zhèn)中心,正因?yàn)槲覀兾挥谥行膮^(qū),所以不適合再去搞能耗高、污染大的企業(yè)。”寮廈村委開(kāi)始打量家底———本村及周邊鞋材發(fā)展較早,鞋材運(yùn)作基礎(chǔ)好,鴻運(yùn)一期成功運(yùn)作已有一年多,能否將舊廠房整合建設(shè)為新的鞋材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)?村里決心以退為進(jìn),以贏得新的發(fā)展空間。
寮廈村委開(kāi)始主動(dòng)與鴻運(yùn)一期的投資公司洽談。同時(shí)積極爭(zhēng)取原6家工廠的支持。經(jīng)協(xié)商,兩間工廠遷到厚街鎮(zhèn)沙塘村,1間轉(zhuǎn)移到惠州市,3間結(jié)業(yè),根據(jù)這些企業(yè)的規(guī)模和投入,鴻運(yùn)鞋材分別給予40萬(wàn)元到300萬(wàn)元不等的補(bǔ)償金。
去年5月1日,投資9500萬(wàn)元的改造項(xiàng)目開(kāi)始。7個(gè)月后,鴻運(yùn)二期投入使用。在整個(gè)過(guò)程中,寮廈村沒(méi)有增加新的投入,項(xiàng)目資金也全部由開(kāi)發(fā)商籌集。
收廠租變收鋪?zhàn)?集體經(jīng)濟(jì)增收三成
38歲的福建老板劉國(guó)民在鴻運(yùn)二期共租有3間鋪面,面積近300平方米。“這里的租金1平方米30多塊錢(qián),管理也比較規(guī)范。”他坦承,入駐近一年來(lái)訂單增加了20%多。
“在金融危機(jī)的影響下,鴻運(yùn)二期還實(shí)現(xiàn)了招商率98%,7月份商鋪上門(mén)訂單環(huán)比增加30%。”鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)董事長(zhǎng)卓木雄告訴記者,鴻運(yùn)二期目前已有1000多家商家進(jìn)駐。
“選擇對(duì)舊廠房進(jìn)行改造,不僅可以節(jié)約資金投入,也相對(duì)縮短了二期工程的建設(shè)時(shí)間。”卓志雄說(shuō)。
而對(duì)寮廈村而言,則是利用產(chǎn)業(yè)升級(jí)順勢(shì)而為,鼓勵(lì)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)企業(yè)利用空置廠房擴(kuò)大規(guī)模,以促其做大做強(qiáng)。“‘退二進(jìn)三’使寮廈村集體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比此前單一出租廠房增長(zhǎng)三成。”方賀成說(shuō),鴻運(yùn)二期投用后,該地收入由原來(lái)的每平方米7元多,提高到每平方米10元,集體廠房收入由原來(lái)每月44萬(wàn)多元,增加到每月60萬(wàn)元。單這個(gè)片區(qū)一年就給集體經(jīng)濟(jì)增加收入150多萬(wàn)元,每年集體經(jīng)濟(jì)收入增加近30%。實(shí)現(xiàn)了“收廠租”到“收鋪?zhàn)狻钡霓D(zhuǎn)變。
記者在寮廈村看到,在鴻運(yùn)鞋材廣場(chǎng)周邊,還形成了很多與鞋有關(guān)的配套商家。“這些與鞋相關(guān)配套商家有300多家,今年來(lái)才成倍增加。鋪?zhàn)庖灿?000元/月飆升到6000元/月。周邊一些小工廠也順勢(shì)改造成鋪位,租金更是由以前的8元/平方米上升到300元/平方米。”方賀成說(shuō)。
目前,寮廈村廠房空置率為零,出租屋空置率也由去年年底的50%降為現(xiàn)在的20%。更重要的是,通過(guò)改造舊廠房建成鞋材皮料銷(xiāo)售基地,寮廈村有效提高了土地的使用效益,推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)。
復(fù)制“鴻運(yùn)模式”,還需根據(jù)實(shí)際情況
以“鴻運(yùn)二期”為帶動(dòng),寮廈村通過(guò)騰籠換鳥(niǎo)和二次招商,已成功消化原10家關(guān)停外企空置的廠房,今年的村集體收入也保持了去年的水平。省委書(shū)記汪洋走訪(fǎng)鴻運(yùn)鞋材市場(chǎng)期間,聽(tīng)說(shuō)效益不錯(cuò)時(shí),直言“辦工廠不如辦市場(chǎng)”。
“鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢(shì),淘汰落后產(chǎn)能,通過(guò)‘退二進(jìn)三’方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)‘騰籠換鳥(niǎo)’。”東莞市委常委、副市長(zhǎng)江凌認(rèn)為,“這種模式對(duì)東莞相當(dāng)數(shù)量有條件的村,是個(gè)很好的發(fā)展方向。”
“然而,對(duì)于現(xiàn)有絕大部分村來(lái)說(shuō),土地商業(yè)價(jià)值低,不容易發(fā)展商業(yè)。這些村面臨的問(wèn)題是怎樣幫助現(xiàn)有的中小企業(yè)來(lái)提升。”江凌話(huà)鋒一轉(zhuǎn),“從村的角度來(lái)看,單個(gè)村不容易做到,那么從市一級(jí)來(lái)說(shuō),我們當(dāng)前很重要的工作就是要組建公共行業(yè)創(chuàng)新平臺(tái),通過(guò)這些平臺(tái)直接為企業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型進(jìn)行服務(wù)。”
寮廈村成功將舊廠改造為商貿(mào)中心,是厚街鎮(zhèn)推進(jìn)集約用地、提高土地經(jīng)營(yíng)效益的一個(gè)縮影。目前,該鎮(zhèn)通過(guò)改造舊廠、舊村等方法,已盤(pán)活土地資源3000多畝。“鴻運(yùn)模式”被東莞市列入全市“退二進(jìn)三”工程示范單位和轉(zhuǎn)型升級(jí)示范點(diǎn)。
但廠房、出租房改鋪面,是否一改就靈?江凌表示,并不能將寮廈的模式復(fù)制到其他村鎮(zhèn)里面去,也要根據(jù)各自的實(shí)際情況來(lái)做。他說(shuō):“對(duì)于東莞來(lái)說(shuō),最核心的是把現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)、特別是大批有成長(zhǎng)能力的企業(yè)通過(guò)政府扶持和商業(yè)機(jī)構(gòu)的支持,實(shí)現(xiàn)它的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。”
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“鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢(shì),淘汰落后產(chǎn)能,通過(guò)‘退二進(jìn)三’方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)‘騰籠換鳥(niǎo)’。”東莞市委常委、副市長(zhǎng)江凌認(rèn)為,“這種模式對(duì)東莞相當(dāng)數(shù)量有條件的村,是個(gè)很好的發(fā)展方向。”
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