【中國鞋網】后金融海嘯時期

　　東莞出租屋的空置率居全省首位，達38%，而珠三角各市的平均空置率在22%。

　　寮廈、珊美的房改鋪，也只是厚街“退二進三”的開始而已，接下來的項目將達120多宗，涉及新整合的土地有3000多畝。

　　成熟的產業鏈和商業基礎是歷史累積和成就的，這些是不可復制的，但鎮村聯手商業巨頭和資本大鱷進行商業運營的模式，還是可以學習和借鑒的。

　　以租賃經濟為特色的東莞村組經濟，在“轉型+金融危機”的背景下，正遭遇著改革開放三十來的首次大陣痛——今年上半年，廣東省委書記汪洋來莞調研時談到，東莞出租屋的空置率已居全省首位，達38%！據悉，珠三角各市的平均空置率為22%。

　　金融危機，考村民，更考村干部和地方政府，厚街鎮的寮廈、珊美兩個村在歷經陣痛和彷徨后，做出了新的探索——把廠房改成鋪面，不僅使空置的廠房出租出去，也讓租金的收入得到提升。

　　寮廈、珊美，這兩個村把“危機”當成是“退二進三”的“契機”，其所為是否對東莞其他鎮（街）、村，有可復制性？本報記者就此深入采訪，希望能借此為東莞其他鎮、村提供一個足以學習或思考的范本。

　　金融海嘯下的陰影：

　　出租屋空置率飆升

　　一年多前，來自河南的雷義軍從厚街本地人袁燕瑜處，接手了位于該鎮寮廈村荔園路2號的愉景樓，做起了二手房東。

　　“這棟樓有50個房間可出租，但目前還有17個（房間）空著，而且空了一段很長時間了。價格也已由去年10月以前每間350塊錢，降到目前的每間200元，”房子的出租問題，也一直困擾著雷義軍夫婦。

　　當然，這不僅出現在厚街這個幾乎成為東莞金融危機縮影的“名鎮”。其他鎮街亦是如此。

　　石龍鎮王屋洲村一位村干部告訴記者，該村居民目前出租屋的空置率高達60%，去年10月以前，該村出租房年收入1600萬元，預計今年只有1000萬元。

　　早在今年4月上旬，廣東省委書記汪洋來莞調研時就談到，根據公安部門的統計，東莞出租屋的空置率居全省首位，達38%！而珠三角各市的平均空置率在22%。

　　另類出租屋：

　　“房改鋪”出租收入飄紅

　　面對危機的持續波及、出租屋空置率不斷攀升等問題，部分東莞鎮村干部也深感迷茫，不知如何應對。

　　然而，困頓中，仍不乏不斷追索和探尋的新亮點。

　　連日來，記者在厚街鎮寮廈、珊美兩村調查發現，盡管出租房空置率較高，但隨著廠房和出租屋的轉型，較高空置率的出現，并不影響村民的收入。

　　寮廈荔園新村八巷23號的二手房東，就是其中的一位幸運者。她告訴記者：“我現在比金融危機前過得還要好。”

　　她承租的這棟房子，一樓的四周已改成7個門面，以每個鋪位2000元計，可抵消給一手房東的費用，而樓上70多間出租房則是“出租多少，就落袋多少”。

　　盡管這棟房子仍有20多間房子空置，但這位二手房東仍對目前的狀態表示滿意。

　　在珊美村興隆路一帶，鎮村聯手順勢而為，將廠房、出租房改成商鋪，不僅解決厚街廠房空置的問題，也使租金收入得到提升，并力推厚街在“退二進三”方面“領路”。

　　探索新模式：

　　因地制宜的“房改鋪”

　　寮廈：產業鏈成就“房改鋪”

　　金融危機“襲擊”下，冠泰陶瓷廠和朝代鞋廠淡出了寮廈村。

　　寮廈村村支部副書記方啟康說，朝代廠的原址要“退二進三”，即第二產業——工業退出，第三產業進駐。

　　為此，寮廈村根據當地實際，采取改造廠房，打造集鞋業鞋材于一體的特色廣場。關于制鞋機器、皮料、成品制造、庫存、零售批發等業務，也在該廣場一帶得到完成。

　　據調查，具體運作是鎮村聯合招商引入東莞市鴻運鞋材有限公司“操盤”。

　　如今的鞋業鞋材廣場，棗紅色的歐式建筑風格，已將昔日灰暗的水泥廠房，沖刷得蹤影全無。

　　“此前，廠房出租價格只是每平方米幾塊錢，如今改成鞋城鋪面后，每平方米的均價在35元。”東莞鴻運鞋材廣場副總裁助理龍秘表示，這一改，極大地促進了寮廈村組的集體收入，也活躍和帶動了該村的商貿發展。

　　“原來村里廠房收入每年是300多萬元，轉型成商貿市場后，村收入比原來多了20%。”厚街鎮寮廈村村委會主任方見光稱。

　　而改造成專門的鞋材鞋業市場后，也帶動周邊民房改造和出租經濟發展。在寮廈大道旁的寮廈路以及寮廈高渠西路、荔園路、荔園南路等，外貿鞋店隨處可見。

　　“整個寮廈村，目前大概有500多家鞋店。”龍秘說，僅最近這半年來，就增長了400家，而且增長的勢頭還沒減弱。

　　＂不過，這500多家鞋店，主要分布在廣場周邊的民房巷子里。”據龍秘介紹，下一步的目標就是將這些零批鞋店，逐步引入鞋材鞋業廣場來集中運營。

　　珊美：商貿基礎好獲良機

　　在珊美村，珊美大道南33號后的建宏鞋材廠也已搬離得蹤影全無，目前“珊美綜合農貿市場”正在崛起，設有水果、花草、肉菜、服裝等區域，預計在今年8月8日開業。

　　改變的，不只在珊美大道。

　　記者從珊瑚路拐進教育路，沿著厚街中學一直往前走，在興隆路一帶，原本2萬多平方米的舊廠房已經不見，取而代之的是兩棟標為“百匯商城”、“百匯電腦城”的建筑。據了解，這是珊美村對原廣源電腦繡花廠、達易鞋廠等舊廠房改造成商鋪而建成的。

　　此后，位于興隆路的“珊美村第一工業區”被“珊美興隆小商品小吃集散市場”取代。如今該小商品小吃集散市場在水果、花店擁簇下，市場里還形成兩百多家的面積約5~10平方米不等的服裝、飾品、燒烤、小吃等店鋪。

　　廠房改商鋪，也讓珊美村嘗到了甜頭。“舊廠房每平方米是7元，改造后，每平方米15元。”珊美村村干部向記者舉了個例子說，嘉利達大樓到期后整棟轉為商業出租，租金從原來每月5萬多元增加到現在的12萬多元，僅此項，每年就為村組經濟增加80多萬元的租金收入。

　　反思：先行者，可復制嗎？

　　廠房、出租房改鋪面，是否一改就靈？其他鎮村可否復制寮廈、珊美等村“退二進三”的樣板？

　　7月11日下午6時30分，厚街鎮委書記黎惠勤接受本報記者的專訪時，表示能否復制，還是要根據當地的實際情況來科學運作，不能照抄照搬。

　　“房改鋪”只是個開端

　　黎惠勤介紹，厚街鎮有雄厚的經濟基礎和商業基礎，危機一開始，厚街就將“退二進三”作為重要的抓手來抓，目前寮廈、珊美的房改鋪，也只是其中運作的開始而已，按此思路，與鎮中心和商貿活躍地帶相結合，接下來，厚街“退二進三”的項目將達120多宗，涉及新整合的土地有3000多畝。

　　具體操作和推進上，黎惠勤表示，將遵循從易到難的思路。對于有商業基礎的地段和村組，政府首先投入一筆錢，由廠房改成商鋪，解決出租率和租金提高問題。

　　接下來，重點鋪開的是把廠房拆掉，讓工業用地先進入東莞市國土局的土地拍賣市場，拍賣所得，首先用于償還村里的債務。同時，成功競拍的商業巨頭，也將進行土地的盤活，他們通過招商把商業運作者引入、開發、整合，提高商貿厚街的影響力。

　　改造需要因地制宜

　　“把應對金融危機和產業結構調整結合起來。”黎惠勤說，“退二進三”、三舊（舊城、舊村、舊廠房）改造，在操作時，要根據當地情況來運作，比如寮廈本身有比較好的鞋材鞋業產業基礎，而靠近厚街康樂南路等繁華地帶的珊美村，則因有了較濃厚的商業基礎，因地制宜地改造。“比如厚街的大逕、新圍等，就不能照搬寮廈或珊美的運作模式。”黎惠勤說。

　　“我們公司看重的是寮廈鞋業鞋材的產業鏈和產業基礎，因此才選擇了寮廈。”龍秘認為，成熟的產業鏈和商業基礎是歷史累積和成就的，這些是不可復制的，但鎮村聯手商業巨頭和資本大鱷進行商業運營的模式，還是可以學習和借鑒。

　　目前，深圳寶安區政府經常率隊來考察，也是希望從中尋得寶安的“退二進三”的新思維。